現代における築古戸建住宅の投資時の評価(3) シェアエコの普及と不動産評価 – シェアリングエコノミーの普及

よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

僕たちは今、不動産をどう評価するか、という話をしているのですが、人口が減っていく、それは評価に影響ありますよね という話と同様に、実は仕事スタイルとして、ワーケーションとか、リモートワークが許されるような時代 になってきたということも、やはり不動産評価に考慮しなければならないです。
本当にこのリモートワークというのは、特にコロナがあって、大きく当たり前が 変わったのではないかなと思います。
ちなみに乃維さんとかも、リモートワークとか、ワーケーションはしていますか？

ちなみに乃維さんの周りで働いている、方々はどうですか？

みんなどんなところに住んでますか？

広い家に引っ越す＝ちょっと都会から外れる、ということもあるのではないかと思いますが どうですか？

そうですよね。 ありがとうございます。
ガイアックスという会社において、本当にたくさんのメンバーが東京を離れて、例えば、もう行ったこともほとんどないけれど、福岡に引っ越しました、奈良に引っ越しました、とか。
私自身ずっと葉山にいますし、湘南エリアは本当に人が増えてきています。
例えば、みんな就職したタイミングで、大学から東京に来るケースも 多いと思います。
本当にそのまま実家で働くケース。
まあまあの金も余裕があるので、実家の近くの駅のアクセスがよくて、日頃遊ぶのに適したような そういう場所に引っ越される。
例えば広島県の中でそのまま生活されるとか。
こういったことが、ベースとして通信環境が良くなってきている中、アフターコロナでこういうことが 許されるようになった、ということが一つ大きなことです。
それに伴って正直周辺ビジネスも、いろいろ増えてきていまして、挙げるとキリがないのですが、例えば、シェアリングエコノミー協会の中にも、会員さんでやっていらっしゃるのですが、キッチハイクさんみたいな 保育園留学というサービス。
これはどういうのかというと、1、2週間を家族で地域に生活して、保育園でこういうところに入らせてもらうみたいな サービスなのですが、これはどちらかというと、次にご説明する、シェアリングエコノミーの領域の 話にもなるのですが、ともかくどういうことかというと、地域の保育園も人が減って苦しんでる中、もう移住者がいたらいつでも受けられますよ、という地域が増えてきています。
本当に毎年1月2月ぐらいで、保育園に落ちて、ちょっと昔に流行ったつぶやきですけど、「保育園落ちた 日本死ね」みたいな、そういったものがありましたけど、今となっては保育園落ちたから、保育園も含めて受け入れている地方に 引っ越してしまうか、みたいなことができます。
私も葉山なのですけれども、葉山の保育園どうですか、みたいなことを私の知り合いから聞かれて、入れるなら引っ越しちゃいます、みたいな人も増えてきています。
ということは一言で言うと、人口減少しまくっていた都会以外の場所、地方が有利というのがベースにあるのですが、とはいえ人口減少の大きな波に比べると、リモートワークができるからといって、移行する人が多いかと言われると そこまでではないです。
実際、田舎にまばらにリモートワークで、引っ越しする人が多いかというと、実はそういうこともなく、一部の土地、一部の人気ある土地に リモートワークできるからといって、引っ越しているケースが目立つなと思います。
皆さんがイメージしやすいのは、まずどこかというと関東圏からいうと軽井沢とか、あとこの葉山や湘南とか、ここら辺が一番人気があるのですが、そうでなくても例えば 当社で福岡に引っ越したメンバーは、糸島を選んで引っ越しています。
ちなみに九州の中でも福岡はやっぱり強いですが、その福岡の中でも強いのが2拠点あって、糸島という場所と福津という場所、海際の左と右みたいなところなのですが、サーフィンも流行っていますし、おしゃれなカフェとかもあるし、そういう人気のところに、みんなは引っ越していってますね。
人気を獲得できないところは下がっていきます。
なのでリモートワークで、田舎に人が行くので田舎が救われます、という話ではなくて、リモートワークで田舎に行くけど、全部の土地が救われるわけではなくて、もう勝ち組の一部の土地だけが救われる、逗子、葉山は かなり土地の値段も上がっていっていますが、ここクラス以外はですね、地価が上がるほど強いかと言われたら、そこまでではないのではないかと、維持か、ちょっとプラスかもね ぐらいのレベルかなと思います。
もちろん小さい町ですごく人気があると、本当に殺到してしまって、もう空き家ないのですか？みたいな、空き家待ちです。みたいな、そういう島々も、日本のいくつか有名な ところではありますけど、そこまでになると 土地の値段は上がっていくと思うのですが、ある程度、広い地域だと、そこまでのインパクトは ないのかなというふうに思います。

ではその評価について、もう少しお話を進めていきたいのですが、これまでは都会かどうか、そして駅前かどうか、人口集中区域かどうかというところが、非常にフォーカスされていたのですが、逗子、葉山でいうと逗子駅が 駅そばだからよかった。
葉山は例えば駅がないから、あまり評価がなかったかもしれませんが、実は葉山って海が綺麗なんですよね。
そうなってくると、こういうリモートワークの時代になってくると、駅そばよりも海が綺麗だとか そういう海の景色が、よく見えるというのが、相対的に価値として上がってくる。
もう一個重要なのはブランドだったり、そして人と人との地域コミュニティです。
行ってみたけど、カフェ全然面白くないし ビジネス全然面白くないし、本当に周り全部田んぼ というのは耐えられないので。
やっぱりそういう楽しいビジネスを どんどん起こすような人が、たくさんいる場所という方が、重要なのではないかなと思っています。
ここで、もう一個ポイントが、やはりどんどんそういう面白い人を 量産する為には、地域に大学とかそういった施設があると、比較的人材が常に供給されています。
大分県は立命館のAPUというところがありますけど、そこに行った人材が大分周りで、いろんなビジネスを立ち上げていて 面白くなっています。
そういうところも潜在的な パワーを有してるのかなというふうに思います。
これまでは過去の取引価格とか路線価とか、そういうすごく静的な、もしくは変わらないもので 評価していたと思うのですが、一歩間違えたら本当に 人気を博す不動産になります。
これをどう評価するのか、評価しようと思うマインドを 持っていただきたいと思います。
普通に金融機関さんが、カフェにお金を貸すのであれば、どんなカフェですか？
人気あるカフェなんですか？みたいな。
例えば一昔前ですけど、最近、人気出てるタピオカとか、すごくラインナップされてて いっぱい人が来てますよね。みたいな。
それによってじゃあ金を貸す、貸さないって評価していたと思うのですが、実際、我々、不動産投資家は、そういうの見て土地を買うかどうか 決めているわけです。
そういうような盛り上がってる土地なら、高い金払ってもいいやと思っているし、これもう廃れていく一方だと、行ってみて周りの空気を見て、「これ、あかんわ」と思ったら 本当に買わないわけですよね。
そういうような投資家のマインドに近い形で、判断されていくことが、今後、重要なんじゃないかというふうに思います。

実際、本当に関東の結構面白い人が、葉山とか逗子地域に集まってきて、元々地元でビジネスをされている方と、そういう関東から引っ越してこられた面白い方々、現在100人ぐらいで、お金を出し合って逗子駅前に、BARを作っていて。
夜な夜な出資した、株主100人でしか参加できないのですが、その株主同士でいつも情報交換することが、なんと逗子の駅前で出来て、他にも沢山プロジェクトが 立ち上がっているのですが、そこで知り合った人と 一緒にじゃあサウナ作りますかとか、一緒にこういうコワーキング施設 どうのこうのしていきますか。
みたいな話が日々繰り広げられていて、面白いなって思っちゃいますよね。

リモートワークがなければ、減る一方だったのが、これに伴って反転している土地が、100か所、200か所あるわけではないですが、数十か所はあるなと思っています。

ありがとうございました。