現代における築古戸建住宅の投資時の評価(2) もう核家族の時代ではない！ – ライフスタイルや人口動態

よろしくお願いします。

現代において 不動産ですとか、築古戸建をどう評価するかということなのですが、本当に10年前、20年前、場合によれば3、40年前に比べると、本当にライフスタイルが 変わっているわけなんですよね、一言で言うと、金融機関さんの融資姿勢は、そこまで変わってない というのが現実的で、どんなふうにライフスタイルが変わったのか、本当もう当たり前のことなのですが、少しお話したいと思っています。
まず、そもそもライフスタイルの前に、生きている人が減っている、というのがまずあって、それに加えて、どんな方々が生きているのか、ということを含めて考えて、実際アクティブな年齢層の方っていうのは、どんどん減ってきているわけなんですよね。
少しホームページ等をシェアしながら、お話できればと思います。
こちら厚生労働省のHPで、少し古い記事になるのですが、生産年齢人口の2015年過ぎぐらいからの予想です。
この生産年齢の部分が 今後どんどん減っていきます。
ということがまず一つあり得ることです。
ちょっと今回のテーマはどちらかというと、大都市圏ではなくて、地方の話を中心にしていきたいなと思うので、地方ではどうなっているのか、さらに突っ込んでいきたいのですが、わかりやすいグラフを出してる市がありました。

竹田市というところです。
私も1回大分に遊びに行った時に通った町です。
まあまあ普通の田舎の町なのですが、2020年の段階で、15歳から64歳がこの8675人です。
人口自体が減っていく上で、さらにこの構成比も減っていくと、ダブルでインパクトがあって、わずか25年後には、15歳から64歳の人口がほぼ半減する、というのが出てきてるのですよね。
これが地方の現実ではないかな というふうに思っています。
やはり人口が減るというのは、物件の活用においては非常にマイナスで、当たり前ですけれども、人がいなければ新築で ピカピカの物件だったとしても、誰も使う人がいなくなって、結局、利回りが発生しない、結局、担保も評価できない というふうになりますので、人口動態というのは皆さん、気にしてはいると思うのですが、引き続き今後も気にしなければならない、ことだろうなとは思っています。
そこで、どういうところに人口が集まっていくのか ということも、一つ考えなければならないのですが、一旦、そこは後に回して、そういう人たちがいる中で、ではそういう人たちは、どんなライフスタイルなのか ということを、ちょっとお話しさせていただくと、まず、昔は結婚して3人4人で 家族として生活していました。
いわゆる核家族というものですが、残念ながら世の中の普通としても、離婚が当たり前の時代。
今日時点で当たり前ですから、これからさらに10年、20年経つと、もっともっと当たり前になってくる。
ヨーロッパの方とかを見ますと、同性婚が認められているケース、認められていないケース とかもいろいろありますけど、ともかくパートナーシップを結んで 結婚するわけでもなく、同棲というような感じで 住んでいらっしゃる方も多いですし、子供がいる家族、いない家族に加えて、前妻の子供と一緒に住んでいるとか、そういういろんなパターンの、家族が出てくる。
結果的に昔のような1回、結婚して、2人で生活を切り盛りしながら 40年50年過ごします。
そして、その時の家賃を当てはめます、みたいな話は今後むしろレアに なっていくのではないかな、というふうに思います。
そんな中、普通にローンを組んで、実際、私も不動産物件とか見てますと、うわ、これすごく綺麗で築10年なのに、なんで売ってしまうのですか？ みたいな話をしたら、実はこの前に持ってらっしゃった、オーナーさんが離婚されて財産分与で、売ることになったんです。みたいな。
別にそれは変な話ではないのですが、よくもまぁ、そういうのにローンを組んで 提供しているよな、というのが感想です。
もはや2人でずっと返していくということを、信じる時代じゃないな というふうに思っています。
やっぱり家族がいて、子供がいて、そこの小学校行ってというのがあると、よりその地域に長時間生活することが、確率として高いと思うのですが、そこの自由度が上がっていくとともに、やっぱり引っ越しの確度も上がっていく、のではないかなというふうに思っています。
そういう意味では改めてなのですが、購入するよりも賃貸でいいというのが、当たり前のことなのですが、やっぱり今後、より普及してくるのではないかなと。
少し1世代前だと 例えば息子がですね、家建てました。って言うと、やっとお前も1人前になったのか みたいな、なんかもう家族中が大喜びするみたいな、そういうような風景があったと思います。
要はその風景に対して、金融機関がお金を貸してるのですが、本当にそういう時代じゃないよね と思います。

では、そういうライフスタイルになって、不動産に対する評価はどうなっていくのか、というところに話を進めたいなと思います。
こういう時代になってくると乃維さん、これまでの金融機関の姿勢から、どういう点で評価されるような 時代に変わると思いますか？

そうですね、その通りです。
人に対しての評価、物件がゴミであってそれに対して、評価してお金を貸すというのから、そうじゃない形にスライド していかなければならない、というのがまず1つ目です。
2つ目が、これまで、みんな自分の家は、自分が買って、というのが当たり前だったのが、どんどん借りて住むというのが、普通になってくるのですよね、借りて住む場合、 その家は誰が所有してると思いますか？

そうですね。例えば誰ですか？

そうですね。まさにその通りです。
自分が住むためにローンを組んで買うのではなくて、人に貸して、もしくは人が借りるために不動産を購入する、いわゆる投資家。
場合によれば、自分が買った家があって、もう一個、自分が住む用に家買ったけど、昔の家は投資用物件というか、利回りを生む物件として、人に貸すみたいなスタイルもあると思いますが、そういうのが増えてくるかと思います。
今後そういう形で、投資用物件を買って、その投資用物件を普通の人が借りて生活する、という風になってくるのですが、ここがすごくこれまで評価が低いのですよね。
これの評価が低いのか、属性が高い人の新築で永続的に借りるぞ、と言ってたことに対する評価が高すぎるのか、どっちがどっちか分からないのですが、評価が低くなります。
投資用物件で貸すとなると、ちょっと辛口になりがちなのですよね。
辛口になりがちの例えばどんな事例が あるかというと、もう30年物の物件とかになりますと、もうこれ価値ゼロですよね。 みたいな感じになります。
ここでもう一個すごく重要なことなのですが、築古物件があった時にこれを買おう、僕が住むから買おうかなと思うときに 支払う金額と、僕が住むのだけど、買うわけでなくて、賃貸として借りるときに使おうかなと思う 金額の度合いが、違うってことなのですよね。
乃維さん、今のわかりますか？

買うときと借りるときだと、例えば一言で言えば ボロさに対する許容度が違うのですよね。
例えば、乃維さんが 自転車を買おうかなと思った時に、新品なら100で買うけど、このボロい自転車買いたくないなみたいな。
正直ボロすぎるから、まあ新品だったら100だけど、こんな中古だったら20で買ってもいいけど、買いたくもないけど買いましょうかみたいな、そういうノリだとして、一方で、1ヶ月借りるとなったらどうですか？
例えば、新車を借りるの10払うとしたら、古い自転車を1ヶ月借りるのであれば、どれぐらいだったらいいなと思いますか？

そうですよね。
まさにそういう感情が人には起こりがちです。
建物を売ったり買ったり、しかも自分が住むように売ったり買ったり、新品のものはすごく高くて、古くなってくると、急激に値段が下がっていくのですけど、いざ賃貸で回すとなった時は、もちろんが古い方が値段が下がるのですが、急減するかというとそんなことはなくて、ノリでいうと、新築で100だとしたら、売買なら20の評価だけど、賃貸なら40ぐらいの評価してもいいかな、みたいな、そういうノリはあると思います。
問題は、投資家が物件を買って、賃貸に回したら、十分、40で回る。
売買だと20でしか評価されないから、20しか貸せません、みたいなことがあるわけです。
ちょっとこの20と40というのは、ちょっと数字として 永続的な話とワンタイムな話なので、ちょっとごっちゃになって 分かりづらいと思うのですが、ニュアンスとして理解してほしいです。
ずっと借りっぱなしの人 いるのかっていうとですね、これが先ほど言った通り、ライフスタイルの変化によって 出てきてるのです。
普通に家族で借りて 10年ぐらい賃貸で過ごします。
という人がどんどん増えているわけです。
家族がどうなるかわからない中で、新築買うってやっぱ怖いよね という中で、特に1年しか使わない。
例えば大学で、この大学の近くに4年しか、住まないから賃貸で済ましておきます。
みたいな感じじゃなくて、特にイベントがない限り、下手したら50年100年、この地域に住むと思うのだけれど、だからといって買うかというと、そんなことない。
全然、賃貸で結構です。と言って入って、実際に2,3年でライフイベントが発生して、どっかに引っ越すケースがあるのですが、そのままダラダラと10年20年借りる人も、どんどん出てきているのです。
その人は、古い物件ではあるのですが、別に俺のものになるわけでもないし ということで、ある程度古さを許容するし、だからって価値が急減するわけではなく、一定の価格で借り続けてくださるわけです。
いまのを総合すると 築古物件、正直30年物件だろうが、50年物件だろうが、 今の価値の下げ方は酷すぎる。
もっと高い評価をしても大丈夫。
でも注意しなければならないのは 住むにあたって、水回り、キッチンやトイレ、お風呂とかは、すごく古いとやっぱり借りるって言っても、さすがに嫌かなって 思いがちではあると思います。
そこの部分のリノベ代は、現実的に言ってどうでしょう、30年物から50年物の水回りのリノベで、500万とかそういうレンジでしょうかね、500万円もあれば十分できると思いますが、その費用がかかっちゃいますよっていうのは、織り込む必要があるのですが、その費用さえ織り込んでしまえば 大丈夫かなとおもいます。
実際、その賃貸相場を見てみて、賃貸相場の、例えば、賃貸で3LDKが10万だったら、それが12か月で120万、120万を後は利回りで計算しますけど どうでしょう、20%だったら5年分の600万から 10%だったら1200万、但し、リノベ代は最大500万ですが、300万〜500万ぐらい どれくらいかかるのかなと、見積もった分を割引いた金額っていうのは、その物件に価値があるのは間違いない という感じです。
実際、こんな建物誰も買いたくないわって、言っている物件であっても、少なくともそれだけの評価、例えば、1,200万から300万のリノベ代を引いた、900万の価値を認めるというのは、今日、今すぐにやっていただいて 大丈夫だと思います。
今ので乃維さん何かご質問とかありますか？

正直、投資家は900万の価値が あると思ったら、900万で買いにいってます。
場合によれば、900万丸々買ったら得しないから、900万の価値があると思ったら、500万とか600万で買いに行くかもしれない、でもそれを銀行に持って行った時に、いやこれ価値ゼロですよ。
転売した時に900万になると思います？
まあ、ついても200万ですよね。
と言われて、 銀行から1円も金を借りずに、泣く泣く自分の貯金で買っている というのが現状ですよね。
乃維さんのご質問の、本当にこれ900万の価値があるのですか？ というのは、5年10年経営してみて 初めて明らかになることなのですが、まあでも可能性は高い世の中に なりつつあると思います。

ありがとうございました。